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14000元平米是通州房价底部吗

发布时间:2019-08-21 02:13:34 编辑:笔名

  7月中旬,珠江拉维小镇推出几十套特价房,把通州楼市拉回至14000多元/平米的水平。

  通州房价集体“跳水”,不少业内人士认为,众多楼盘目前跌至14000元/平米左右的均价,已是回归到2009年初的理性价位,通州房价“筑底”了。但这个说法也似乎仍难服众。不少购房人发问:14000元/平米真的是通州诸多项目的底线了吗?如果不是,还有多少泡沫可以挤压?

  【业界】售价万元以内即可“保本”

  熟悉通州楼市的某业内人士一语道破奥秘:“通州现在的低价盘,不少是比较早拿地的,其中一些还是协议出让获得,就算现在降到了14000元/平米,利润也不低。”

  据多位业内人士介绍,土地成本一般占售价的比例是20%左右,而今年的几个“地王”项目基本达到40%—50%,但是通过协议出让的土地则有很大的回旋空间。

  以位于八通线临河里站附近的华业·东方玫瑰为例,通过历史资料及相关知情人介绍,项目是2009年以17. 4亿元收购的中新地产80万平米的通州自由小镇项目。

  据北京中原三级市场部总监张大伟估算,该地块楼面价为2167.5元/平米,刨除各个公司的资产、财务、人力等不可控成本的差异,单看该块地价,“售价1万元/平米以内都可以保本”。现实是,华业地产接手后即全力打造了华业·东方玫瑰,据其公开的销售记录,在2010年7月推出的精装板楼,达到了其开盘以来销售峰值,均价22000元/平米。调控大势之下,项目售价也随之进行了调整,但目前均价为16500元/平米。

  另有业内人士指出,在通州,如果是在地铁沿线楼盘,与那些交通不便利的区域价格应该有所差别,16000元—18000元/平米的水平是合适的。“通州在远郊区县中的前景和发展都是的,均价高于其他区域20%是正常的,但目前来看已经远远超过这个标准。”

  【房企】“综合计算得10000元出头”

  一月前,珠江地产以4.06亿元摘得通州永顺镇珠江国际家园二期潞苑五街南侧居住用地,建筑面积10.2万平米。根据机构测算,楼面地价为 988元/平米。据开发商介绍,该地块要求配建2.6万平米公租房,建成后由政府回购,若刨去公租房部分面积,楼面地价为5 56元/平米。

  咨询了相关建筑行业相关人士得知,目前国内中等建筑质量的毛坯房建造成本约为 500元/平米左右。据此推算珠江该地块土地加建筑成本两项接近9000元/平米。

  华北珠江地产营销副总监刘云岐介绍,即使早年间拿地的珠江拉维小镇,当时的楼面价约为4000元/平米,经过多年开发,人力、资产、公司资金周转率等非固定成本,还有通常情况下15%的利率成本、税收、开发商正常要求获得的15%-20%的盈利等,“超过10000元/平米”。

  曾任华业地产副总经理的陈云峰也表达了类似看法:“不当家不知柴米贵啊!”据他介绍,华业·东方玫瑰的楼面价只是前期付给转让方土地的钱,后期的建安成本实际上每平米已超过4000元,拆迁补偿款每平米数千元,加上后期的园林建造等开销,已近15000元/平米;此外还有1 %左右的税费及超过10%的资金成本。

  “14000元/平米的价格只是部分项目的特价房源价格。这使大批购房人已涌入通州伺机出手。我依然认为通州的价值应该为16000元—17000元/平米。”陈云峰如是说。

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