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广东东莞总价343亿拍出最贵地块

2018-10-11 21:20:33

东莞历史上最贵的地块昨日诞生!位于黄江宝山社区的一宗6.17万平方米的商住地昨日上午10点起拍,共吸引了23家房企前来竞价,最终北大资源集团投资有限公司以总价34.3亿元拿下该地块,打破2007年万科拿下的“塘厦地王”纪录,一举夺得东莞土地总价和楼面地价双料冠军,折合楼面价约25264元/㎡,溢价率达到了惊人的662%。

竞拍激烈:

刷新东莞拍地单价和总价纪录

据东莞市公共资源交易网显示,昨日上午10时,黄江镇宝山社区一宗网挂编号为2016WG024号的商住地开拍。该地块面积6.17万平方米,容积率为2.2,最大建筑面积达到13.58万平方米,属大型地块。起拍价已达45000万元,起拍楼面价3314.58元/㎡,竞价幅度为2000万元。

此前,黄江“地王”为金地集团于2013年以22286万元拿下的金地湖山大境后备用地,折合楼面价4053元/㎡。从昨日出让地块的情况来看,要成为黄江新地王并不困难,2000万元的竞价幅度也充分表明了政府的信心。

据了解,这是黄江镇宝山社区9月开拍的第一宗地,在9月27日,与该地块毗邻的网挂编号2016WG026商住地也将出让,两宗地块合计占地面积约9.4万㎡,地块可塑性很强,发挥空间大,若两宗地块最终被同一家房企竞得,规模将十分可观。

黄江的优质地块吸引了不少房企,抢地大战越发激烈。早在9月14日,就有地产商率先报价。正式拍卖从昨日上午10点开始,持续了3个多小时,其中不乏有地产商跳过2000万元的竞价幅度,直接1亿元、1亿元地往上加价。最终经过122轮竞拍,北大资源集团投资有限公司以34.3亿元的天价,拿下这块“黄江地王”。该地块折合楼面价25264元/㎡,溢价率高达662%,也刷新了东莞土地拍卖史上单价和总价的纪录。

周边配套:

未来接驳深圳地铁6号线

编号为2016WG024的商住地块位于黄江镇宝山社区,此地身处黄江镇中心,紧邻黄江人民公园,自然环境优越。处于黄江繁荣地段,离黄江政府约两公里,步行15分钟还可到达黄江最繁荣的商圈中心,有南康百货、假日酒店、皇宫广场等城市商业配套,周围涵盖了黄江中心幼儿园、黄江第二小学、黄江中学等学校,教育资源丰富。这里充沛的学位,也有利于发展商住项目。

交通位置来看,该地块距离莞深高速出入口约5公里,随着梅观、龙大、南光三大高速深圳方面取消收费,莞深交通一体化日渐形成。而且地块距离规划中的地铁1号线黄江北站1公里不到,三站即无缝接驳深圳地铁6号线荔林站,通往深圳十分便捷。

区域优势:

临深片区后起之秀

被誉为“东莞前庭,深圳后院”的黄江近年来经济发展态势良好,飞利浦等700家国际知名企业在黄江投资设厂。从地理位置看,黄江接壤深圳的光明新区,属于临深“头排”战队。而相对于早已疯涨的凤岗、塘厦这些临深片区“老大哥”,黄江却是后起之秀,今年房价也水涨船高,目前新房均价已经达到2万元以上,位列东莞房价“第一梯队”。

从交通条件来看,黄江从莞深高速到深圳段只有半小时车程,吸引了大批深圳客来此置业,成为近期临深投资的热点区域。除了原有的高速道路,东莞地铁1号线即将开建,接驳深圳地铁6号线的消息又给黄江楼市加码。

诸多利好使得该区域楼市发展势头迅猛,金地、中海、碧桂园等知名房企相继在黄江落子布局,加大房企夺地的信心。从合富辉煌东莞研究发展中心最新公布的数据来看,上周黄江镇一手住宅签约价格为22089元/㎡,呈上涨趋势。而且该镇库存基本见底,量少价高,因此也吸引大量开发商有意进驻。

焦点

拿地价格超出周边房价太多

此次拿下“新科双料地王”的北大资源,为北大方正集团旗下设在东莞的分公司。对于此次拍下“黄江地王”,刷新东莞土地拍卖史单价和总价的纪录,成为有史以来东莞最贵的地块,该公司和其他摘夺地王的地产商一样低调。相关负责人表示,该公司属于国企,不便直接对外发表任何言论。

据悉,此前他们在东莞万江开发有北大资源御湾和御城两个项目。在两项目售罄后,基本无储备用地,属于最急需土地资源的一类房企。在东莞城区土地资源日益稀缺的情况下,北大资源把目光对准了镇区的土地。

今年8月4日,北大资源斥资3.18亿元,在拿下樟木头一块小面积商住用地。当时楼面地价高达13298元/㎡,仅次于万科在2007年拿下的“塘厦地王”。如今再度出手拿下黄江地块,已经是该公司二度擒得“地王”。自此,东莞土地拍卖史上单价榜的前三名,他们就占据了2席。

东莞中原策略研究中心总监车德锐表示,北大资源拿下“樟木头地王”时的楼面价和当地在售楼盘差不多,“当时樟木头那块地周边的楼盘价格也在单价1.5万到1.6万左右”,还算可以接受。而“黄江地王”楼面价超出周边房价太多了。

车德锐猜测,北大资源之所以花了34亿元天价拿下黄江地块,也和国企的战略考虑密不可分。在去库存的思路中,其中有一条就是鼓励房企兼并重组。如此大鱼吃小鱼,有利于品牌集中化,打造更有竞争力的大企业,中海吞并中信就是其中之一。他认为,国企开发商在这一浪潮之下,如何保全自身不被兼并?土地就是筹码。这也是央企、国企纷纷斥重金拿地的内在动因。“手中握有足够的土地,就有更大的话语权,即使合并也能占据一席之地。”

专家观点

建成楼盘后,要卖到3.8万元/m2才够本

新出炉的“黄江地王”,打破了万科“塘厦地王”保持了近10年的纪录,反映出今年东莞土地拍卖市场越演越烈的战况。对此车德锐表示,这一现状,“有很大问题”。

“之前拍出的地王价格虽然高,但总体来说还是和当地在售新房价格差不多的,但这一块地拍的价格超出太多了。”他分析道,该地块位于黄江镇中心区,距离靠近深圳的黄江南部还有一定距离。黄江镇南部的房价在2万元以上,但中心区价格也就1.6万元到1.8万元左右。目前拍出的楼面价已经比该片区在售新房高了7000-8000元,可以说“面粉价格比面包贵太多了,甚至比蛋糕价格还贵”。

他认为这个拍卖结果很不理性,按照这一地价,最终推出市场的房子单价要不低于3.8万元才能不亏本。而临近黄江的深圳光明新区目前房价也才4万元左右。“谁能保证未来几年光明的房价一定会涨到6万?也有可能几年都在单价4万元徘徊,而黄江地王即使靠近深圳也还在东莞。”

要在东莞卖出每平方米3.8万元,对开发商也提出了很高的要求。车德锐认为,未来购房者要比较的要素有几个:第一是品牌。从目前的形势来看,未来东莞地产市场势必是品牌开发商的天下。而北大资源在品牌开发商扎堆的东莞,是否有足够的品牌影响力则值得深思,对于潜在的深圳客户是否有足够的知名度也存疑。

其次购房者还会考虑项目的差异化,和产品内涵、物业管理等要素。况且大开发商还储存有大量高端客户,为后续销售提供了便利。这些要素在品牌开发商那里更有优势,北大资源如何与其展开竞争,也是一大挑战。品牌的打造不是一蹴而就的,在产品上市的1-2年间未必能树立起口碑,往往需要5-6年的细心耕耘和市场检验。

9月盛宴,还有四个地块

这个9月,注定是一场土地拍卖的盛宴,目前“金九”已经过半,拍出的3块土地都荣膺新晋“地王”,还有4块黄金宝地花落谁家,拭目以待。

9月23日:万江拔蛟窝3.4万平方米地块起拍。9月27日:黄江3.2万平方米商住地2.5亿元起拍。9月28日:清溪推出4000平方米商服地。9月29日:石排李家坊推出3.6万平方米商住地。

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